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个人住房贷款利率没有变化 时间:2019-12-01 13:47:43   阅读3841

《商业日报》记者黄泽民

根据中国人民银行今年8月25日发布的第16号公告,从2019年10月8日起,新发放的商业个人住房贷款利率将按照最近一个月同期市场利率执行。此前,银行个人住房贷款的利率是由央行基准利率的一定比例浮动决定的。这种变化被称为贷款利率的“锚定变化”。

个人住房贷款利率的“变化”影响了许多人的心。那么,在“锚定变化”之后,当前的利率水平会发生什么变化,贷款人实际支付的利息会增加还是减少?未来的贷款政策会发生什么变化?记者上周走访了我市几家银行,得出了一个让贷款人放心的答案:实际利率基本保持不变,但未来波动的频率可能会增加。

所有银行的贷款利率

所有人都“换了锚”

根据央行第16号公告,从10月8日起,所有银行将对新的个人住房贷款实施“新政”,即利率“参考目标”将从央行基准利率转换为市场报价利率(lpr)。上周,记者走访了温州的几家银行,了解到大型国有银行,如建立工农外交关系等,已经按照央行政策在规定时间内“改变锚定”利率,而一些股份制银行的动作甚至更快。例如,在央行于8月底发布第16号公告设定时间表后,他们立即开始准备,并在9月初对新开办的贷款业务采用了新的方法。据温州肇星银行相关负责人介绍,该行9月份办理的新增贷款业务中,近一半是按照新方法办理的。

央行第16号公告明确了个人住房贷款利率“锚定变动”的时间表,8月17日发布的第15号公告列出了贷款市场报价的形成,并敦促银行利用贷款市场报价定价。在第15号公告中,要求“锚定变更”的贷款不限于个人住房贷款。因此,在10月8日交换个人住房贷款的锚是一个“硬性规定”,对其他类型的贷款没有明确的时间要求。然而,许多股份制银行,如肇星银行,在同一时期内已经转换了大多数贷款类型的利率参考目标,即利率是参照lpr来确定的。

据悉,此前,央行贷款基准利率分为三档,一年以内(含一年),利率为4.35%。一至五年(含五年),利率为4.75%;五年多来,利率为4.9%。目前,市场上有两种可供参考的lpr,即一年期和五年期贷款。本行一年期和五年期贷款按照同期贷款市场报价利率定价。一年内和一年至五年期间的贷款利率由银行自行选择的参考期限品种决定。

据报道,lpr值每月公布一次。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9: 30公布贷款市场报价利率(节假日顺延)。公众可以在国家银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。然而,这一数字是基于18家国内各类银行的报价,并经过加权平均等一系列计算后得出的,充分反映了实际市场价格。最近一年的lpr是4.2%,五年的LPR是4.85%。

实际贷款利率

目前,变化不大。

个人住房贷款一般有长期、5年以上。以最新一期lpr和央行基准利率为例。前者为4.85%,后者为4.9%,相差0.05个百分点。然而,银行家表示,这并不是实际利率的真正差异。

一家股份制银行个人贷款部负责人告诉记者,目前我市大多数银行在基准利率的基础上实行10%或15%的加息,即实际利率在5.39%以上。采用市场报价利率后,基本上每个银行都会在基准价上增加一定的基点,实现与原实际利率的“对接”。例如,工行温州分行之前的个人住房贷款利率,第一套为10%,即5.39%,第二套为15%,即6.64%。新政策实施后,首套公寓利率在4.85%的基础上提高了54个基点,实际利率为5.39%;第二套公寓利率在4.85%的基础上为79个基点,实际利率为5.64%。

上述负责人告诉记者,在这项政策实施前,央行只给出基准价格作为银行贷款利率的参考,银行在实施过程中可以根据实际情况上下浮动。然而,新政策规定了个人住房贷款利率的下限。第一套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款的市场报价利率,第二套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款的市场报价利率加60个基点。在这种情况下,在中国的一些城市,第一套住房的利率已经被基准利率下调,利率已经上调。也就是说,如果一家银行的浮动利率低于一个城市的第一个住房贷款利率基准5%,那么实际利率是4.655%,而新政策规定它不能低于目前的4.8%的低利率,因此,对于这样一个城市,个人住房贷款利率正在上升。

该负责人表示,根据中央银行的公告,新政策实施后,各地将根据“城市政策”的原则,根据国家统一的信贷政策和当地房地产市场的变化,确定第一套和第二套商业个人住房贷款的高低利率。这一“指导方针”实际上与银行在发放贷款时的先前考虑是一致的。对于同一个贷款类型,在同一个城市,由于同行之间的竞争,最终每个人都会形成默契,不同银行之间的差异不会太大。新政策实施后,也不太可能出现利率特别高或特别低的银行。

未来利率变化

会更加频繁

随着10月8日新政策的实施和银行个人住房贷款利率的“平稳过渡”,未来会不会“平静”?上述银行官员表示,理论上,未来利率将会更频繁地变动。

招商银行温州分行个人贷款经理告诉记者,由于lpr报价每月20日一次,波动性大于之前的基准利率,因此银行审批时间等因素将影响申请人的最终利率。也就是说,假设贷款申请在本月20日前提出,并在20日前获得批准,第一次抵押贷款的利率为5.39%,第二次抵押贷款的利率为5.64%。如果在20日之后获得批准,利率无法估算,这取决于lpr当时的最新报价。

此外,除了lpr之外,决定贷款的利率水平也取决于波动基点的基础。各银行将根据所在地区的情况,为不同的客户和不同的业务确定这一浮动比例。

从长期来看,基于lpr的抵押贷款利率更有可能波动。根据以前的规定,如果个人住房贷款利率按央行基准利率调整,已办理的原贷款将在次年1月进行调整,即理论上每年最多调整一次。如果当年不调整基准利率,原贷款利率将保持不变。新政策出台后,lpr将每月报价一次。对于那些已经办理贷款业务的人来说,如何调整原利率还没有明确的解释。即使按照“旧方法”在每年1月实施新利率,LPR也将至少每年调整一次。因此,住房贷款借款人未来利息支出的不确定性将大大增加。

上述银行官员表示,个人住房贷款利率新政策的信息实际上相当明确。要求个人住房贷款利率只能高于或不低于lpr,这表明央行不希望个人住房贷款利率过低。个人住房贷款利率上调后,会反过来推高lpr的价值,下一次住房贷款利率会高于上一次。因此,“只涨不跌”可能是未来的趋势。

“当然,住房贷款利率的锚定变化只是许多贷款利率锚定变化中的一个里程碑事件,所有未来的贷款利率都将由市场定价。”负责人表示,让市场设定利率是真正的市场行为。从长远来看,它能真正保持贷款利率稳定,实现金融市场有序健康的竞争。

来源:温州商报

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